Regulación del mercado inmobiliario

Artículo de Opinión.

Por Felix Pujols Jerez.

La regulación es una decisión de Estado. Son los poderes públicos, no solo el Ejecutivo, quienes deben decidir, en cuáles actividades de la economía deciden intervenir, ya que existen diferentes formas y niveles de intervención. Por ejemplo, la creación de leyes, a través de la cual se crean entes públicos u organismos reguladores sectoriales, con potestades públicas de investigación, vigilancia y supervisión, planificación, reglamentación, sanción, etc., respecto del sector que se pretende intervenir. Y es que la razón de la regulación económica de los mercados es siempre la corrección de las denominadas fallas del mercado, para hacer los mercados más eficientes, que beneficie a los consumidores, aportando además, al desarrollo económico y social, y al bienestar general de la Nación.

El fundamento jurídico de la regulación del mercado inmobiliario se encuentra en nuestra Constitución, entre otros, en los principios y valores en que se sustenta la Nación dominicana, en el estado social y democrático de derecho, en la función esencial del Estado, en la garantía de derechos los fundamentales, los derechos del consumidor y el derecho a una vivienda digna,  razones por las que el Estado debe ejercer su función de garante del interés general mediante todas sus potestades.

Reconociendo la importancia que representa el sector inmobiliario para la economía, el valor de la tierra y la vivienda, -no sólo para los agentes del mercado, sino en sentido amplio, para las familias dominicanas-, para los operadores del sistema, los promotores de viviendas, las constructoras e inmobiliaria, es también, el interéssocial y económico del tema, que requiere una intervención del Estado; no obstante, hacemos un enfoque con discriminación positiva, es decir, desde el punto de vista de la protección del consumidor, no refriéndonos a las reglas para la competencia de los agentes del mercado, que también es un tema de regulación económica.

Las fallas son variadas, por ejemplo: condiciones desiguales en los contratos inmobiliarios en perjuicio de los adquirientes, sin que el consumidor tenga posibilidad de cambiar sustancialmente las cláusulas de estos contratos, convirtiéndose en contratos de adhesión. Estafas en las ventas de proyectos en plano y venta de terrenos. Incumplimiento de la garantía por vicios y defectos de construcción. Incumplimiento del plazo de entrega de la vivienda y del título de propiedad. Irregularidades con el financiamiento. Variación de múltiples condiciones pactadas, tales como: reducción del metraje del apartamento o vivienda (tamaño y distribución de los espacios), de los materiales y tipo terminación, tamaño y ubicación de los parqueos, áreas comunes, publicidad engañosa sobre las promesas de servicios adicionales, como personal permanente de seguridad, instalación y funcionamiento de ascensores, planta eléctrica, entre otros.   

Detectadas las fallas del mercado inmobiliario, lo correcto sería una regulación sectorial, mediante la creación de un organismo público especializado, que le concedan potestades reglamentarias para establecer las condiciones para quienes participen como agente económico del sector, para hacer estudios económicos, y  consecuencia, garantizar la protección de los intereses económicos de los adquirientes de los distintos productos inmobiliarios, en coordinación con Pro Consumidor y Pro Competencia. Esto, sin dudas, generará confianza en el sector, mejorando el clima de inversión, atrayendo nuevos inversionistas y promoviendo la participación del empresario local, mejorando la seguridad jurídica e  impactando positivamente en el crecimiento económico, y por qué no, incrementando las recaudaciones para el gobierno.

Felix Pujols Jerez

“El autor es abogado con especialidad en economía y derecho de consumo”